Pourquoi le montant à déclarer est-il différent des revenus perçus ?

Date de dernière mise à jour : Juin 2026

L’assiette imposable à l’IFI est composée de l’ensemble des biens et droits immobiliers qu’ils soient détenus directement ou indirectement. Ainsi les parts de SCPI sont dans le champ d’application de l’IFI.

L’Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI) est un impôt annuel dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier, apprécié au niveau du foyer fiscal le 1er janvier de l'année d'imposition, excède le seuil d’imposition fixé par la loi. Le seuil d’imposition est fixé à 1 300 000 €. Les parts de la SCPI sont à inclure dans l’assiette de l’IFI. La Société de Gestion détermine annuellement la valeur IFI des parts de la SCPI au 1er janvier de l’année d’imposition, et adresse chaque année aux associés un relevé individuel indiquant la valeur IFI des parts de la SCPI à déclarer.

La valeur par part à déclarer vous sera fournie annuellement par la société de gestion dans le récapitulatif des revenus fonciers et mobiliers.
Cette valeur est également disponible sur le site internet, rubrique actualité.
Il conviendra de multiplier cette valeur par le nombre de part détenues afin d’obtenir la valeur de votre participation à déclarer au titre de l’IFI.
L’IFI est déclaré sur l’imprimé 2042 de la déclaration d’impôt sur le revenu.

Comment est calculé l’IFI ?
L’IFI est calculé en deux étapes :
La première étape est le calcul du ratio immobilier : ce ratio est égal à la valeur vénale des actifs immobiliers divisée par la valeur totale des actifs de la SCPI
 

La seconde étape est le calcul de la valeur à déclarer :

• Pour les SCPI à capital variable, il s’agit du ratio immobilier multiplié par la valeur de retrait*


• Pour les SCPI à capital fixe et marché secondaire actif, il s’agit du ratio immobilier multiplié par le dernier prix d’exécution connu au 1er janvier*


• Pour les SCPI à capital fixe et les SCI sans marché secondaire actif, il s’agit du ratio immobilier multiplié par la valeur de réalisation*
   

Différence entre le résultat comptable et le résultat fiscal

• Le résultat fiscal est déterminé en retenant les revenus encaissés par la SCPI et leurs charges admises en déduction décaissées dans l’année. Le résultat comptable est établi en tenant compte des produits et charges facturés jusqu’à la fin de l’exercice même s’ils n’ont pas été encaissés et décaissés. En outre, certaines charges supportées par la SCPI ne sont pas fiscalement déductibles des revenus encaissés.


• Ainsi, le décalage entre revenu fiscal et revenu perçu peut s’expliquer par les éléments suivants :


• Augmentation du report à nouveau pour constituer des réserves : ces sommes sont prélevées sur les loyers perçus par la SCPI. Elles demeurent imposables au titre de l’exercice et ne seront pas fiscalisées lorsqu’elles seront distribuées aux associés dans le futur,


• Augmentation de la provision pour réparations majeures des immeubles,


• Charges non déductibles sur les revenus fonciers,


• Décalage entre encaissements / décaissements (par exemple dû à une date de facturation en année N qui peut être encaissée en année N+1),


• Garantie de loyer sur les surfaces vacantes,


• Couverture des franchises de loyer sur les surfaces louées de la dernière acquisition de l’année.
  
  * Valeurs éventuellement retraitées des dettes non déductibles selon les règles fiscales en vigueur.